不背龟壳 不做蜗牛

自古以来，结婚是中国人的终身大事。婚礼办得隆重又体面，象征男方家族富有、地位高。中国人通常认为“成家”先要“立室”，买了房“有瓦遮头”，才能建立属于自己的家。相反，婚后要租屋或与家人同住，就好像寄人篱下一样。

老曹我年轻的时候，香港已经流行“四仔主义”，提倡男人一生要达成四个目标：“买架车仔，买层楼仔，娶个老婆仔，生个仔仔”，也就是“买辆车、买套房、娶妻、生子”。这个想法至今仍然经久不衰，香港近年房价不断上涨，不少年轻人振臂高呼“没钱买房，女友不肯嫁”，或者“买不起房就不结婚”。买房仿佛成了结婚的必要条件。

2011 年有内地网民分享及总结出“中国十大城市娶亲花费清单”。结果深圳第一，娶亲需要208.2 万元****，花费同样超过200 万元****的还包括北京（202.8万元）及上海（200.8万元）；超过100万元****的则有杭州（178.2万元）、广州（128万元）、天津（108.6万元）及南京（102.8万元）。

深圳娶亲清单包括均价****178.4 万元的楼房一套（80平方米）、装修10万元、家具5 万元、轿车10万元、度蜜月1.2万元，以及拍拖两年的消费约3.6万元。清单中假设办喜酒的4万元****可以靠收红包相抵，并以花费不算太高的韩国为度蜜月地点。简单算算可知房子在清单所列的相关开支中占了近九成。

假设男方有资产30万元****，年薪6万元****，他要倾家荡产不吃不喝并工作30年，才能“风风光光”娶老婆。反之，如果住在深圳的小情侣不买房的话，不需20万元****就可以组织家庭了。也难怪内地近年吹起了“裸婚”风。

为结婚买房，不合时宜

我老曹认为，结婚要有自己的房子，只是上一代人所定的规则，已经不合时宜，年轻人应该敢于推翻旧制，因时制宜。

现在内地有种说法，说高房价是丈母娘推上去的，因为丈母娘要求女儿结婚时男方必须要有一套房子。

我老曹则不是。我女儿结婚时，我没有出钱也没有借钱给他们买房子。他们自己买不起房子的话，就应该去租，何必勉强买下？我老曹实在不希望女儿依赖父母，应该自食其力，况且我不赞成年轻人太早买房，年轻人买房越迟越好！

我老曹常说40 岁以前不要买房。40 岁以前如果买了房，我就没有钱投资《信报》了。当年10 万港元买一套房子，到现在是300 万港元，但我用那10 万港元投资《信报》，2007 年价值1500 万港元，还不包括过去30 年所派的股息。

内地物业市场“市场化”由1994 年开始， 参考外国例子， 最少有28 年好景，加上城镇化进程刻不容缓，已经买了房的到2022 年都不用太担心房价大幅回落。但内地房地产持续上涨已经超过 15 年，还能持续多久？我老曹认为维持不到五年。而内地经济未来看涨多久？15 年。

以人均收入计算，香港和内地的房价都是天价。国际物业顾问机构莱坊（Knight Frank）2012 年公布的主要国际住宅指数（Prime International Residential Index，简称PIRI）显示，以当地年均收入来买一个100 平方米的豪宅计算，香港地区位列全球第五，需要96.4 年的收入来买房子。

该机构又指出，由2006 年第四季至2011 年这五年间，香港平均房价升幅达93%，属于全球第二炽热的楼市。而《经济学人》2012 年3 月曾发表季度房价指数，比较21 个经济体，结果发现中国香港的房价比“合理价值”（长远售价与租金收入的平均比率）高出58%，世界排名第二，仅次于新加坡。但需知道新加坡85%的人口居住在政府提供的租屋里，也就是说受高房价影响的只是新移民。

美国美世咨询公司（Mercer, LLC）公布了一份“2011 年全球214 个大型城市生活成本调查报告”，香港排名第九，是中国城市中排名最高的。报告称香港生活成本激增主要来自房屋租金。而内地城市的排名均比前一年上升，上海和北京分列第16 和17 位，广州第31 位。

陆地上爬得最慢的动物是蜗牛，海里面游得最慢的是寄居蟹。它们为什么行动如此缓慢？因为它们全都背着壳。背着壳，做房奴，不但不能随心所欲地消费，更严重的后果是因为买了房子，缺乏资金，也失去了承受创业投资风险的胆量，会白白错过“以钱赚钱”的创富机会。

我老曹明白，想拥有自己的物业并不过分。毕竟有自己的房子，婚后非但不用跟父母同住，省却很多麻烦，而且婚后生活似乎也更有保障、更有安全感。不过要记住楼房绝对有可能是你一生中付出最多钱去买的东西，大部分人为了买它，要负债数十年。

最好的买房时代已经过去

许多人误以为“砖头”是对抗通胀的最佳工具，以为通胀高时，房价也会跟着上涨，有人甚至以为房价升幅必然大于通胀率，可惜事实并非如此。高通胀期间房价也有可能不升反跌。

通胀或通缩， 一般看消费物价指数（Consumer Price Index, CPI）走势，CPI 包含食物价格、服务收费、住宅租金等数字，而房价没有计算在香港的CPI 中。标普／凯斯—席勒房价指数显示，根据美国房价由1890 年至今120 多年来的走势，我们无法证明通胀和房价是同步的。

战后至今，美国房价平均每年升幅大约只比CPI 高2%，但楼市本身已经历过几次周期，例如1987~1994 年回落、1995~2006 年上升，及至2006 年下半年起再次回落，2012 年起又再次上升。

同样地，除了1975~1976 年及1998~2003 年，通胀每年都有，但房价却几次大起大落，回顾历史即知，影响房价的因素很多，即使是通胀期间价格也会下跌。

香港地产的“黄金30 年”起步于1967 年，至1997 年结束。1973~1974 年期间，香港通胀率达到双位数，受石油危机影响，香港房价不升反跌，跌幅更超过三分之一。1974 年香港地区银行界宣布为楼宇按揭做15 年分期付款，令1975~1981 年房价大幅上升，由每平方尺200 港元升至1100 港元，升幅达四倍多。

1997 年7 月亚洲金融风暴，加上刚成立的香港特区政府仍决定推行“八万五”住房政策，承诺每年供应8.5 万个居住单位。香港房价由1997 年8 月至2003 年4 月狂泻65％，人人叫苦连天。当时CPI 仍在上涨。

到2010 年政府推出“额外印花税”，打击炒卖，令成交量减少，房价才稍微回落， 2011 年起房价又再次拾级而上。

由此证明除了通胀，房价还受信贷松紧、经济盛衰、政策等因素影响，如果单单为了抗通胀而买房，很容易连本带利亏掉。房价和通胀不一定同步，因此我们不应抱着为了抗通胀的心态而买房，也不要当买房是储蓄；买房绝对是一项投资。

买房不一定保值，更不保证能助你飞黄腾达。买楼宇按揭不但增加自己的负债，还是一项风险不小的杠杆投资，除非首期金额大、贷款额和利息开支小，风险才会相对低一些。若靠贷款来买房，楼房表面上是资产，实际却是债项。畅销书《富爸爸，穷爸爸》甚至建议我们不要为了买房而负债，我们应该买入的是资产而非债项。

别忘了1997 年和2003 年不少香港中产家庭变成负资产，破产的例子比比皆是。买房百分百是投资，而投资不是百分百会赚的。老土一点，就如广告所说：投资有风险，价格会升也会跌。

不要因为错误的观念而让自己负上过百万元的债务，成为每天为还款而打工的房奴。我们应该抱着投资物业、让财富增值的心态来买卖物业。

我老曹认为，在决定把大量资金投入房地产市场前，必须先认清投资和居住需要的分别。置业应从投资角度考虑，从升值潜力去决定何时买卖。如果你只求“有瓦遮头”，便应从实际需要角度出发，租一间你需要的房子居住，不要贸然买下。 插图/苏益

（摘自《非富不可》，中国人民大学出版社，曹仁超著，艾经纬 整理）